Hafiz Zubir & Co.

TRANSAKSI JUAL BELI HARTANAH KETIKA DALAM TEMPOH PERINTAH KAWALAN PERGERAKAN (PKP)

TRANSAKSI JUAL BELI HARTANAH KETIKA DALAM TEMPOH PERINTAH KAWALAN PERGERAKAN (PKP)

Seluruh dunia telah maklum mengenai bahayanya penularan wabak Covid-19 ini sehinggakan kerajaan kita sendiri telah melaksanakan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) di bawah Akta Pencegahan dan Pengawalan Penyakit Berjangkit 1988 dan Akta Polis 1967 yang bemula sejak 18 Mac 2020 yang lalu, sehingga 28 April 2020 dan/atau sebarang tarikh lanjut tertakluk kepada arahan pihak kerajaan dari semasa ke semasa.

Di dalam tempoh PKP ini juga pihak kerajaan telah mengarahkan penutupan semua premis kerajaan dan swasta termasuklah firma guaman kecuali yang terlibat dengan perkhidmatan penting negara (essential services). Dengan penutupan firma guaman dan/atau agensi kerajaan yang lain terutama yang mengendalikan transaksi jual beli hartanah ini pemfailan- pemfailan borang dan juga proses pembayaran yang berkaitan dengan jual beli turut terkesan.

Pihak LHDN telah memaklumkan bahawa jika tarikh akhir bagi pemfailan borang CKHT dan pembayaran RPGT adalah pada 18 Mac 2020 sehingga 30 April 2020, maka tarikh akhir bagi pemfailan borang CKHT dan bayaran RPGT tersebut akan dilanjutkan sehingga 30 April 2020. Begitu juga dengan pembayaran duti setem jika tarikh akhir bayaran adalah pada 18 Mac 2020 sehingga 29 April 2020, penalti tidak akan dikenakan atas kelewatan bayaran dengan syarat pembayaran dilakukan pada 30 April 2020.

Kebanyakan PDT dan PTG di Semenanjung Malaysia secara umumnya telah mengeluarkan pekeliling yang berkaitan pengecualian penalti bagi lewat perserahan yang disebabkan oleh tempoh PKP, kecuali bagi PDT dan PTG di Pulau Pinang dimana pengecualian penalti tersebut tidak akan diberikan secara automatik.

Seperti yang kita maklum, proses jual beli hartanah melibatkan dokumen – dokumen yang memerlukan penyaksian oleh peguam seperti Perjanjian Jual Beli (SPA). Bagi untuk mengelakkan sebarang risiko, maka peguam tidak boleh menyaksikan tandatangan melalui persidangan video walaupun dalam tempoh PKP ini bagi mengelakkan penipuan identiti dan untuk memastikan penandatangan telah menandatangani dokumen secara sukarela.

Dalam tempoh PKP ini juga, antara isu yang dipersoalkan oleh pembeli khususnya, adalah mengenai pembayaran baki harga belian atau dikenali sebagai “balance of purchase price”.  Isu samada penyelesaian atau perlanjutan tempoh penyelesaian bagi balance of purchase price dilanjutkan secara automatik tanpa dikenakan faedah pembayaran lewat jika tempoh penyelesaian atau perlanjutan tempoh penyelesaian tersebut telah tamat semasa di dalam tempoh PKP adalah bergantung kepada klausa force majeure yang terdapat di dalam SPA. Kesan setiap klausa force majeure adalah berbeza bergantung kepada termanya. Kerana ada sebahagiannya hanya menyediakan satu pilihan, iaitu, bagi pihak untuk menamatkan transaksi dan bukannya membenarkan lanjutan masa.

Namun, sekiranya tidak terdapat klausa force majeure, ia adalah sangat penting bagi setiap pihak untuk menyelesaikan dan/atau berunding dalam skop kontrak tersebut. Setiap peguam haruslah dengan sebaik mungkin menjelaskan kepada kliennya bahawa  kelewatan dalam transaksi adalah disebabkan oleh tempoh PKP ini, dan meminta kliennya mempertimbangkan untuk memberikan tempoh perlanjutan yang sesuai untuk transaksi SPA dan/atau untuk mempertimbangkan untuk menghapuskan sebarang faedah pembayaran lewat yang disebabkan oleh tempoh PKP.

Pihak peguam pula tidak boleh menyimpan baki bayaran harga belian tersebut sekiranya tempoh bagi penyerahan baki bayaran harga belian tamat ketika dalam tempoh  PKP melainkan dengan persetujuan dan/atau kebenaran bertulis daripada pihak- pihak yang terlibat dengan SPA tersebut.

Berbeza bagi transaksi jualan seperti lelongan awam yang melibatkan pihak Mahkamah dan/atau Pejabat Tanah dimana di bawah Seksyen 257 (1) (g) KTN 1965 bagi lelongan Mahkamah Tinggi dan Seksyen 263 (2) (g) KTN 1965 bagi lelongan Pejabat Tanah, kedua-dua seksyen tersebut secara nyata memperuntukkan bahawa di dalam Perintah Penjualan hendaklah menyatakan bahawa baki bayaran harga belian hendaklah diselesaikan pada bila-bila masa tidak lewat dari seratus dua puluh hari (120) dari tarikh jualan dan bahawa tidak ada perlanjutan tempoh yang dinyatakan sedemikian. Walau bagaimanapun, di dalam situasi tidak dijangka ini, pihak pembeli hendaklah menghubungi bank pemegang gadaian, pemegang bank penerima atau pemegang debentur bagi mendapatkan persetujuan daripada mereka kerana setiap transaksi adalah berbeza fakta dan terma kontraknya.

Bagi transaksi yang melibatkan Housing Development (Control & Licensing) Act 1966 (“HDA”), yang melibatkan pembayaran “progressive billing”, tiada syarat nyata dalam kontrak jualan yang ditetapkan di bawah HDA untuk membenarkan pembeli suatu tempoh lanjutan automatik, tanpa faedah untuk pembayaran progressive bil yang dikeluarkan atau yang akan tamat tempoh pembayaran semasa dalam tempoh PKP. Pemaju dan pembeli perlu menyelesaikan dan/atau berunding dalam skop kontrak tersebut.

Semua transaksi di bawah Akta Syarikat 2016 yang melibatkan borang- borang di bawah Seksyen 352(1), 354 & 356(1)), Akta Pendaftaran Perniagaan 1956 dan Akta Perkongsian Liabiliti Terhad 2012 perlu di serah simpan atau dikemukakan kepada Pendaftar selepas tempoh PKP berakhir. Walaubagaimanapun pihak-pihak hendaklah mengambil maklum mengenai Seksyen 352(2) Akta Syarikat 2016, iaitu mana-mana gadaian harta syarikat yang tidak didaftarkan dalam masa 30 hari dari tarikh gadaian itu dibuat adalah tidak sah. Namun Mahkamah boleh melanjutkan masa untuk pendaftaran bagi gadaian tersebut berdasarkan Seksyen 361 Akta Syarikat 2016.

Tempoh moratorium yang diberikan selama dua minggu selepas tempoh perintah kawalan berakhir adalah bagi membolehkan permohonan atau serah simpan dibuat. Dalam tempoh moratorium tersebut, fi lewat serah simpan akan dikecualikan. Pihak SSM telah mengaktifkan kembali portal pembekalan maklumat korporat SSM melalui capaian https://www.ssm-einfo.my (SSM e-Info) dan https://www.mydata-ssm.com.my (MyData-SSM) yang telah pun bermula pada 28 Mac 2020 yang lalu. Perkhidmatan yang ditawarkan terhad kepada pembekalan profil syarikat dan perniagaan serta beroperasi 24 jam sehari sehingga berakhirnya tempoh PKP.

Pihak pembeli dan penjual perlu maklum bahawa transaksi jual beli akan terkesan dengan tempoh PKP ini dan sewajarnya memberi kerjasama kepada pihak peguam mereka bagi mengelakkan sebarang permasalahan.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *